[공매 절차] 공매 입찰가 산정 및 입찰 참여 가이드 🎯

(초보자도 따라 할 수 있는 실전 전략 & 꿀팁 대방출!)

공매는 일반적인 부동산 거래보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 기회지만,
입찰가를 잘못 산정하면 손해를 볼 수도 있다.

✅ 너무 높은 가격에 입찰하면? → 손해 발생 & 투자 수익률 저하
✅ 너무 낮은 가격에 입찰하면? → 경쟁자에게 밀려 낙찰 실패

그래서 이번 글에서는 공매에서 적정 입찰가를 산정하는 방법과 실전 입찰 참여 절차를
초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 디테일하게 정리해보겠다! 🚀

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✅ 1. 공매 입찰가 산정의 핵심 원칙 💰

공매 입찰가를 결정할 때는 감정가만 보고 입찰하면 안 된다!
대신, 아래 4가지 요소를 고려해야 한다.

📌 공매 입찰가 산정 4대 원칙

1️⃣ 주변 시세 분석:

• 인근 부동산 거래 가격과 비교
• 공매 물건이 감정가 대비 얼마 정도가 적정한지 판단

2️⃣ 유찰 여부 확인:

• 유찰된 횟수가 많을수록 최저 입찰가가 내려가므로 유찰 물건 공략이 유리

3️⃣ 체납 세금 & 추가 비용 분석:

• 관리비, 체납세금, 명도 비용 등을 포함한 총 비용 계산

4️⃣ 입찰 경쟁자 수 예상:

• 경쟁자가 많을 경우, 최소한의 마진을 남길 수 있는 선에서 입찰가 조정

💡 실전 꿀팁:
✔ 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 설정하는 것이 일반적이다.
✔ 23회 유찰된 물건이라면 감정가 대비 5060% 수준으로 입찰하는 것이 유리!
✔ 초보자는 가격이 확실한 아파트, 오피스텔 공매부터 시작하는 것이 안전하다.

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✅ 2. 공매 입찰가 산정 방법 (실전 예시) 📊

📌 예제: 공매 부동산 입찰가 산정 실전 계산

[공매 물건 정보]
✔ 감정가: 2억 원
✔ 최저 입찰가 (유찰 2회): 1억 5천만 원
✔ 주변 시세: 2억 2천만 원
✔ 체납 관리비: 500만 원
✔ 예상 리모델링 비용: 1,000만 원

📌 입찰가 산정 과정

1️⃣ 최대 입찰 한도 설정

• 주변 시세 2억 2천만 원 – 리모델링 비용 1천만 원 – 기타 비용 500만 원
• 실제 최대로 써도 되는 금액: 2억 700만 원

2️⃣ 수익률 고려한 입찰가 산정

• 목표 수익률 15% 확보 → 1억 8천만 원 이하에서 입찰
• 최종 입찰가: 1억 7,500만 원 설정

💡 실전 꿀팁:
✔ 입찰가를 계산할 때, 감정가보다 주변 시세를 기준으로 계산해야 한다.
✔ 수익률을 고려해 입찰가를 설정해야 손해를 보지 않는다.
✔ 유찰된 물건은 감정가보다 40~50% 저렴한 가격에서 시작하는 것이 유리하다.

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✅ 3. 공매 입찰 참여 방법 (온비드 입찰 절차)

공매 입찰은 온비드(Onbid) 사이트에서 온라인으로 진행된다.

📌 온비드 입찰 절차 요약

1️⃣ 온비드 공매 사이트 접속 (https://www.onbid.co.kr)
2️⃣ 입찰할 물건 선택 & 상세 정보 확인
3️⃣ 입찰 신청 버튼 클릭 & 보증금 납부 (입찰금의 10%)
4️⃣ 입찰 마감 후 낙찰자 발표 (경쟁 입찰 시 최고가 낙찰)
5️⃣ 낙찰되면 잔금 납부 후 소유권 이전 진행

📌 입찰 마감 시간 주의!

• 공매 입찰은 마감 시간 전에 입찰해야 한다.
• 입찰 경쟁이 심할 경우, 마감 10분 전에 갑자기 입찰자가 몰릴 수도 있음
• 초보자는 입찰 마감 30분 전에는 반드시 입찰을 완료하는 것이 안전

💡 실전 꿀팁:
✔ 입찰 보증금(10%)은 낙찰되지 않으면 100% 환불된다.
✔ 마감 직전 경쟁이 치열할 경우, 입찰가를 미리 정하고 빠르게 입찰해야 유리하다.
✔ 낙찰 후 잔금을 납부하지 않으면 입찰 보증금을 돌려받을 수 없으므로 신중해야 한다!

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✅ 4. 공매 입찰 시 유의해야 할 사항 🚨

❗ 공매 입찰 전 반드시 확인해야 할 체크리스트

✔ 등기부등본 확인 (근저당, 압류, 임차인 존재 여부 체크)
✔ 세금 체납 여부 확인 (관리비, 지방세 포함)
✔ 현장 답사를 통해 부동산의 실제 상태 점검
✔ 공매 특성상 감정가보다 무조건 저렴한 것이 아니므로 시세 확인 필수

❗ 공매 입찰 시 절대 하지 말아야 할 실수 3가지

❌ 유찰 여부를 확인하지 않고 높은 가격에 입찰하는 것

• 유찰 횟수가 많을수록 가격이 내려가므로, 너무 높은 가격에 입찰하면 손해

❌ 권리 분석을 소홀히 하고 입찰하는 것

• 근저당권, 세금 체납 등을 놓치면 낙찰 후 추가 비용 발생 가능

❌ 입찰가를 감정가 기준으로 산정하는 것

• 감정가는 시장 가격보다 높을 수도 있으므로, 반드시 주변 시세와 비교 필요

💡 실전 팁:
✔ 공매는 감정가 대비 입찰가를 70~80% 수준으로 맞추는 것이 일반적
✔ 초보자는 단독 입찰이 가능한 물건(경쟁자가 적은 물건)을 찾는 것이 유리하다
✔ 체납된 세금이나 추가 비용이 많다면, 입찰을 신중하게 해야 한다

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✅ 5. 공매 입찰 후 낙찰 확인 방법

공매 입찰이 끝나면 낙찰 여부를 확인하는 것이 중요하다.

📌 낙찰 확인 절차
1️⃣ 온비드 접속 후 [마이페이지]에서 낙찰 결과 확인
2️⃣ 입찰 경쟁이 치열한 경우, 차순위 가격도 함께 확인 가능
3️⃣ 낙찰되었다면 지정된 기한 내에 잔금을 납부해야 함

📌 잔금 납부 기한을 놓치면?

• 낙찰이 자동 취소되며, 입찰 보증금(10%)을 돌려받지 못함

💡 실전 꿀팁:
✔ 낙찰 후 잔금 준비를 미리 해놓아야 안전하다.
✔ 입찰 경쟁이 심한 물건일수록 낙찰 금액이 감정가보다 높아질 가능성이 크다.
✔ 초보자는 유찰된 물건을 공략하여 상대적으로 낮은 가격에 낙찰받는 전략이 유리하다.

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