경매·공매 용어 정리: 초보자가 꼭 알아야 할 필수 개념

 

경매와 공매를 처음 접하는 사람들에게는 낯선 용어와 개념이 많다.
입찰 과정에서 나오는 용어를 제대로 이해하지 못하면 실제 경매·공매 참여 시 실수할 가능성이 높아진다.

이번 글에서는 경매 & 공매에서 자주 사용되는 주요 용어를 쉽게 정리하고, 초보자가 헷갈릴 수 있는 개념 비교까지 포함해 설명하겠다.

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1. 경매·공매에서 가장 중요한 기본 용어

✅ 1) 입찰 (Bidding)

• 경매나 공매에서 특정 물건을 구매하기 위해 가격을 제시하는 행위
• 입찰자는 정해진 마감 시간 내에 입찰가를 제시해야 하며, 가장 높은 금액을 적은 사람이 낙찰됨

💡 실전 팁: "경매·공매에서는 입찰 경쟁이 치열할 수 있으므로, 사전 조사 후 적정 가격을 정하는 것이 중요!"

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✅ 2) 낙찰 (Winning Bid)

• 경매 또는 공매에서 가장 높은 가격을 제시한 사람이 최종적으로 물건을 구매하는 것
• 낙찰 후 일정 기한 내에 잔금을 납부해야 소유권이 이전됨

📌 경매 입찰 사이트: 대법원 경매

💡 주의할 점: "낙찰 후 계약을 포기하면 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니 신중해야 한다!"

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✅ 3) 유찰 (Failed Auction)

• 경매나 공매에서 입찰자가 없거나, 입찰가가 최저가보다 낮아 낙찰자가 나오지 않는 경우
• 유찰된 물건은 재경매(재공매)를 진행하며, 일반적으로 최저 입찰가가 낮아진다.

📌 유찰 물건 검색: 온비드 공매 시스템

💡 실전 팁: "유찰된 물건은 가격이 낮아질 가능성이 높아, 2~3회 유찰 후 입찰하면 더 저렴하게 낙찰받을 수 있다!"

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✅ 4) 감정가 (Appraisal Value)

• 법원이 평가한 경매 물건의 기준 가격
• 감정가는 시세와 다를 수 있으며, 입찰 시 감정가와 실제 거래가를 비교해야 한다.

💡 실전 팁: "감정가는 참고용일 뿐, 시장 가격과 차이가 있을 수 있으므로 추가 조사가 필요!"

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2. 부동산 경매 & 공매에서 중요한 용어

✅ 5) 최저 입찰가 (Starting Bid Price)

• 입찰자가 제시할 수 있는 최소 금액
• 유찰될 경우 최저 입찰가가 점점 낮아질 가능성이 높음

💡 실전 팁: "부동산 경매에서는 2~3회 유찰 후 입찰하면 최저가에 낙찰받을 가능성이 높아진다!"

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✅ 6) 명도 (Eviction)

• 낙찰 후 기존 거주자를 퇴거시키는 과정
• 경매로 부동산을 낙찰받았다고 해서 바로 입주할 수 있는 것은 아님

📌 명도 관련 법률: 법무부 부동산 명도 가이드

💡 주의할 점: "점유자가 자진 퇴거하지 않으면 강제집행이 필요할 수도 있으므로 명도 비용도 고려해야 한다!"

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✅ 7) 대항력 (Right of Opposition)

• 임차인이 보증금을 보호받을 수 있는 권리
• 특정 조건을 충족하면 낙찰자가 임차인의 보증금을 승계해야 할 수도 있음

💡 실전 팁: "낙찰 전에 임차인의 대항력 여부를 확인하고, 예상 추가 비용을 고려해야 한다!"

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✅ 8) 권리 분석 (Title Search)

• 경매·공매 물건이 가진 법적 권리를 분석하는 과정
• 근저당권, 가압류, 법적 분쟁 등을 확인해야 함

📌 부동산 권리 분석: 국토부 등기소

💡 실전 팁: "권리 분석이 어려우면 전문가의 도움을 받는 것이 안전하다!"

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3. 공매에서 중요한 용어

✅ 9) 매각 결정 (Sale Decision)

• 공매에서 낙찰자가 결정된 후, 최종 매각이 확정되는 단계
• 캠코(한국자산관리공사) 등의 공공기관이 담당

📌 공매 매각 절차: 캠코 공매 안내

💡 주의할 점: "공매는 경매와 달리 매각 결정 이후 별도의 계약 절차가 필요할 수도 있다."

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✅ 10) 배당 (Dividend)

• 낙찰 대금이 기존 채권자(은행, 세무서 등)에게 배분되는 과정
• 근저당권이 설정된 부동산이라면, 낙찰 대금이 먼저 채무 변제에 사용됨

💡 실전 팁: "배당이 완료된 후 소유권 이전이 가능하므로, 추가 비용을 고려해야 한다!"

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4. 초보자를 위한 용어 정리 핵심 정리

용어의미

입찰	경매·공매에서 가격을 제시하는 행위
낙찰	최고가를 제시한 사람이 물건을 얻는 것
유찰	입찰자가 없어 낙찰되지 않은 경우
감정가	법원이 평가한 경매 물건의 기준 가격
최저 입찰가	입찰 시 제시할 수 있는 최소 금액
명도	낙찰 후 기존 거주자를 퇴거시키는 절차
대항력	임차인이 보증금을 보호받을 수 있는 권리
권리 분석	법적 문제를 확인하는 절차
매각 결정	공매에서 낙찰자가 최종 확정되는 과정
배당	낙찰 대금이 기존 채권자에게 배분되는 절차

💡 결론:

• 경매 & 공매에서 사용되는 주요 용어를 이해해야 입찰 시 실수를 줄일 수 있다.
• 초보자는 공매 사이트(온비드)와 법원 경매 사이트를 활용해 기본 개념부터 익히는 것이 중요!