공매 절차 완벽 정리: 초보자를 위한 공매 입찰부터 낙찰까지

공매는 법원이 진행하는 경매와 달리, 국가 기관이나 공공기관이 압류한 자산을 매각하는 절차를 의미한다.
일반적으로 세금 체납, 국유 재산 매각, 금융기관 압류 재산 등이 공매를 통해 매각된다.

이번 글에서는 공매의 개념과 절차, 초보자가 유의해야 할 사항까지 자세히 정리해보겠다.

1. 공매란 무엇인가?

공매(公賣, Public Auction)는 법원이 아닌 국가 기관(국세청, 캠코 등)이 압류된 자산을 매각하는 절차이다.
대표적인 공매 대상은 세금 체납으로 인한 부동산, 차량, 동산, 국유 재산 등이 있다.

📌 공매 진행 사이트:

💡 쉽게 말해:

공매는 다음 5단계로 진행된다.

1️⃣ 공매 물건 검색 및 권리 분석
2️⃣ 입찰가 결정 및 입찰 참여
3️⃣ 낙찰자 선정 및 매각 결정
4️⃣ 잔금 납부 및 소유권 이전
5️⃣ 점유자 명도(퇴거) 및 활용

📌 공매 정보 확인 사이트: 온비드 공매 시스템

💡 실전 팁: "공매 절차를 정확히 숙지하고, 사전에 철저한 분석이 필요하다!"

✔️ 온비드 공매 사이트에서 관심 있는 물건 검색
✔️ 감정가, 최저 입찰가 확인
✔️ 부동산 등기부등본 열람 (근저당, 압류 확인)
✔️ 추가 비용(체납세, 관리비 등) 확인

📌 부동산 등기 열람: 국토부 등기소

💡 실전 팁: "권리 분석을 철저히 하지 않으면, 낙찰 후 추가 비용이 발생할 수 있음!"

✔️ 유찰 여부 확인 (유찰되면 입찰가가 낮아질 수 있음)
✔️ 적정 입찰가 산정 (시세 대비 70~80% 선에서 책정)
✔️ 온비드 사이트에서 온라인 입찰 참여 (입찰보증금 10% 납부)

📌 공매 입찰 가능 사이트: 온비드 공매

💡 실전 팁: "무리한 고가 입찰은 피하고, 2~3회 유찰된 물건을 공략하면 저렴하게 낙찰 가능!"

✔️ 최고 입찰가 제시자가 낙찰자 선정
✔️ 캠코(한국자산관리공사) 또는 주관 기관에서 매각 결정 통보
✔️ 매각 허가 후 30일 내에 잔금 납부해야 함

📌 공매 매각 일정 확인: 온비드 공매

💡 주의할 점: "낙찰 후 잔금을 기한 내에 납부하지 않으면, 보증금을 몰수당할 수 있음!"

✔️ 잔금(낙찰가 - 보증금)을 기한 내에 납부
✔️ 공매 주관 기관에서 소유권 이전 처리
✔️ 이전 세금(취득세, 등록세 등) 납부

📌 부동산 취득세 계산기: 국세청 홈택스

💡 실전 팁: "잔금 납부 후 취득세, 등기 비용 등을 미리 준비해야 원활한 소유권 이전 가능!"

✔️ 기존 점유자가 있다면 퇴거 협의 진행 (명도 완료)
✔️ 실거주 목적이라면 내부 리모델링 후 입주
✔️ 재판매(전세·매도) 시 부동산 컨설팅 활용

📌 명도 소송 가이드: 법무부 부동산 명도

💡 주의할 점: "점유자가 거부할 경우 강제 집행 비용이 발생할 수도 있음!"

단계주요 내용유의 사항

💡 결론: