[공매 꿀팁] 공매 관련 세금 및 비용 정리 💰

(공매 투자 전에 반드시 알아야 할 세금 및 절세 전략!)

공매는 일반 부동산 거래보다 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회지만,
세금과 부대 비용을 고려하지 않으면 예상보다 많은 비용이 발생할 수 있다.

✅ 공매 시 어떤 세금이 부과될까?
✅ 잔금 납부 후 발생하는 추가 비용은?
✅ 세금을 절약하는 방법은 없을까?

이번 글에서는 공매에서 반드시 고려해야 할 세금과 절세 전략을 정리해보겠다! 🚀

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✅ 1. 공매 시 부과되는 주요 세금

공매로 부동산을 낙찰받으면, 일반적인 부동산 매매와 마찬가지로 취득세, 등록세, 재산세 등이 부과된다.
하지만 공매 특성상 체납 세금이나 추가 비용이 있을 수 있으므로, 낙찰 전에 반드시 확인해야 한다.

📌 공매 관련 세금 총정리

세금 종류부과 시점세율납부 주체

취득세	낙찰 후 소유권 이전 시	공시지가 기준 1~4%	낙찰자
등록세	등기 완료 시	0.2~0.8%	낙찰자
재산세	매년 6월, 9월	공시가격 기준 과세	소유자
양도소득세	매각 시	차익에 대해 6~45%	매도자

💡 실전 꿀팁:
✔ 공매 부동산도 취득세는 필수로 납부해야 하며, 납부하지 않으면 소유권 이전이 불가능하다.
✔ 취득 후 매도를 고려한다면, 양도소득세 절세 방법을 미리 준비하는 것이 중요하다.
✔ 공매로 상가나 오피스텔을 매입할 경우, 부가가치세(10%)가 발생할 수도 있으므로 체크 필요!

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✅ 2. 공매 취득세 계산 방법 💰

취득세는 낙찰가를 기준으로 부과되는 것이 아니라, 공시지가를 기준으로 부과된다.
공매 낙찰가보다 공시지가가 높다면, 취득세가 예상보다 많이 나올 수도 있다.

📌 취득세율 기준

부동산 유형취득세율

주택 (6억 이하)	1.1%
주택 (6~9억 원)	2.2%
주택 (9억 원 이상)	3.3%
토지, 상가, 오피스텔	4.6%

📌 취득세 계산 예시
✔ 공매 낙찰가: 2억 원
✔ 공시지가: 2억 5천만 원
✔ 취득세율: 1.1%

👉 취득세 = 2억 5천만 원 × 1.1% = 275만 원

💡 실전 꿀팁:
✔ 공매 부동산을 낙찰받을 때, 공시지가를 미리 확인해야 한다.
✔ 1가구 2주택 이상 보유자는 취득세 중과(8%) 대상이 될 수 있으므로, 미리 검토 필요!

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✅ 3. 양도소득세 & 절세 전략

공매로 낙찰받은 부동산을 추후 매각할 경우, 양도소득세(양도세)가 부과된다.
양도소득세는 매각 차익(=매도 가격 - 취득가액)에 따라 세율이 결정된다.

📌 양도소득세율 기준

보유 기간주택 (1가구 1주택)주택 (다주택자)토지·상가

1년 미만	45%	70%	50%
1~2년	35%	60%	40%
2년 이상	6~45%	6~45%	6~45%

📌 양도세 절세 방법
✔ 2년 이상 보유하면 일반 세율(6~45%) 적용, 1년 미만 보유하면 단기 양도세 중과 (45%)
✔ 1가구 1주택자는 2년 이상 보유 시 비과세 혜택 가능
✔ 매도할 때 절세 전략을 미리 계획하여, 세금 부담을 최소화해야 한다!

💡 실전 꿀팁:
✔ 공매 낙찰 후 바로 매도하면 단기 양도세 부담이 크므로, 최소 2년 보유하는 것이 유리하다.
✔ 장기보유특별공제(최대 30%)를 활용하면 양도세를 대폭 줄일 수 있다.
✔ 양도세를 절약하려면, 부동산 전문가(세무사)와 상담 후 매도 시점을 조정하는 것이 좋다.

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✅ 4. 공매 투자 시 추가 비용 고려하기 🚨

공매 투자 시, 낙찰가 이외에도 여러 추가 비용이 발생할 수 있으므로 이를 고려해야 한다.
예상하지 못한 추가 비용이 발생하면, 수익률이 낮아질 수도 있다.

📌 공매 추가 비용 리스트

비용 항목설명예상 비용

취득세 & 등록세	낙찰 후 필수 세금	낙찰가의 1~4%
체납된 세금·관리비	기존 소유자가 내지 않은 세금·관리비	수십~수백만 원
명도(퇴거) 비용	기존 거주자 퇴거 시 필요	100~500만 원
리모델링 비용	실거주 또는 임대용 수리	500~3,000만 원
법무사 비용	등기 이전 및 서류 대행	30~100만 원

💡 실전 꿀팁:
✔ 낙찰 전에 추가 비용을 철저히 분석해야 실제 수익률을 정확히 계산할 수 있다.
✔ 체납 관리비, 지방세 등의 미납 내역을 확인하는 것이 중요하다.
✔ 노후된 부동산은 리모델링 비용이 클 수 있으므로, 예상 비용을 반드시 산정해야 한다.

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✅ 5. 공매 세금 & 비용 절감 꿀팁 🎯

📌 공매 절세 전략 3가지
✔ 취득 후 2년 이상 보유하여 양도세 절세 효과 극대화
✔ 장기보유특별공제를 활용해 세금 부담 최소화
✔ 체납 관리비, 세금 등의 부담이 큰 물건은 피하고, 공실 상태의 부동산을 공략

📌 공매 추가 비용 절감 방법
✔ 법무사 수수료 절감: 직접 등기 이전 진행 시 30~50만 원 절약 가능
✔ 리모델링 비용 절감: 직접 공사 업체 비교 후 최저가 공략
✔ 체납 비용 확인: 낙찰 전 미리 세금 및 관리비 체납 여부 확인

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